国家税务总局广州市税务局为落实市委市政府关于城市更新工作的战略部署，推动广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，按照“三旧”改造、“三园”转型、“三乱”整治九项城市更新重点任务梳理编写涉税业务指引分为6类、12个应用场景。本周龙俊女士和大家一起学习探讨了《广州市城市更新税收指引（2021年版）》中土地增值税的相关内容。

一、土地增值税清算概述

土地增值税清算，是指纳税人在是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清土地增值税税款的行为。

对于土地增值税的清算条件，分为纳税人应进行清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情形，具体条件如下图：

二、土地增值税应税收入

土地增值税应税收入的基本规定

土地增值税纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济受益，包括货币收入、实物收入和其他收入。转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

土地增值税清算对收入的审核重点

1. 应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。

2. 合同面积与实测面积不一致发生的退补房款，收入是否正确调整。

3. 是否存在将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售。

4. 销售给关联方的房产价格是否公允，是否存在利用关联交易转移利润的情形。

5.  销售不动产过程中收取的价外费用、代收费，如迟交房款滞纳金、燃气出装费等，是否按规定申报纳税。

6. 以土地使用权投资开发项目的，是否按规定进行税务处理.

7. 采用以房换地的，在房产移交使用是是否按视同销售不动产申报纳税。

8.  以房地产或土地入股投资或联营从事房地产开发，或房地产开发企业以其建造的商品房进项投资或联营，是否按规定申报纳税。

三、城市更新涉及的土地增值税

城市更新改造模式下共有6个分类、12个应用场景，针对这些场景，龙俊老师展开了进一步的讲解，为大家解锁每个场景下，具体的改造模式、内容以及涉税环节，并针对这些环节与大家进行了交流讨论。

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