房地产类的不良资产在处置的过程，可能面临的商业风险包括资产确权、潜在购房纠纷、表外负债、政策合规等。对于房地产资产或项目公司的确权，应该先穿透了解有资产所有人和项目公司最终股东的权益分配状况，以评估交易的可行性。比如，有的房地产项目公司股东众多，有的项目是单一股东拥有绝对控制权，有的项目是数个股东共同经营共同控制，有的项目股东分散，却拥有不同程度的管理参与权。股东权利是设计不良资产处置交易结构的关键因素，需要首先梳理清楚。其次，房地产项目公司的核心资产是土地，土地证是项目公司证明其拥有有价值的资产的前提。过了土地合同约定的开发期，可能出现土地回收、规划变更和罚没风险。某些特殊的房产类型，还可能存在处置受限。比如，在一些案例里面，存在购房人纠纷或者是单位集资房、以及“房地分离”等情况，导致交易面临较高的政策合规风险。当然，这里最大的风险，还是存在一些隐形债权人，一旦发现有投资方介入，表外负债激增。

资产质量影响房地产资产的价值判断，评估资产质量需要考虑包括土地的地理位置、资产的业态和权属、可租售的面积、资产所在地的投资环境和风险以及未来售价或出租经营收入的评估与预测等。不仅要考虑资产所在项目公司现有的资产、负债以及资金情况，还需要考虑未来资产交易和持有的税费等要素。

不同的交易结构和处置方式的税务影响和交易成本可能不同。由于不良资产处置的涉税环节多，因此需要特别关注交易的税负成本，以避免出现因为税务处理不当导致在资产清收过程中出现高额税负给交易双方带来不必要的损失。此外，围绕着不良资产业务的各个环节，相关的税收政策适用情况也存在一些不明确的地方。比如，在不良资产收购时，不良债权计税基础按照单项资产计算还是资产包计算？在不良资产转让时，转让不良债权是否需要缴纳增值税？资产包内的资产盈亏能否直接互抵？在某些债转股安排的交易下，还需要就混合性投资“股权”还是“债权”企业所得税性质进一步判断。