房地产行业是国民经济的重要组成部分，进入2023年以来，我国多个城市出台了支持住房消费的积极政策。然而受近年来的疫情对经济冲击的影响，居民消费趋于谨慎，减少了房地产市场投资，不少房地产企业面临着较为严重的流动性危机。
房地产是资金密集型行业，充足的资本是房地产企业保持良性运转的必要前提。在2030年碳达峰目标的引领下，我国绿色金融体系逐渐成熟，领先的房地产企业纷纷将绿色融资作为重要的企业融资举措。本文将针对房地产企业当前融资特点及绿色融资规划要点及发展趋势展开。
当前，人民银行已经出台《金融机构环境信息披露指南》、《环境权益融资工具》等绿色金融标准，而住建部发布《绿色建造技术导则（试行）》则明确了绿色建造的总体要求、主要目标和技术措施。头部房地产企业陆续在官网设立可持续发展专栏公开其可持续发展政策相关信息。
房地产项目全生命周期管理围绕着“投”、“融”、“管”、“退”展开。要实现绿色融资的目标，就需要具备全局思维，从前端投资开始，将ESG理念融入业务。在土地储备、产城联动及生态链等领域充分践行绿色投资理念，重视环评、规划设计中的绿色能源及节能技术的运用，关注投资收益与绿色标准之间的平衡。在房地产开发过程，关注建筑能源管理平台和可再生资源技术的运用，如选择低碳和回收量高的建筑材料，关注建筑承包商用工安全、健康方面的举措等。在资产管理与运营阶段，倡导社群的环保减碳行动，明确公益慈善行动指标、优化员工权益保障举措、强化消费者权益保障等。
我们建议，房地产企业的绿色融资在项目规划期就需要充分考虑绿色信用债、绿色开发贷、绿色供应链ABS、绿色保险、综合能源管理等绿色融资工具的可行性，包括论证出售类项目是否可以利用绿色按揭或公积金贷款来支持，以及持有类项目是否可以利用绿色CMBS融资、绿色REITs等绿色融资工具。除此之外，随着房地产企业融资政策放松，部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业也迎来了证监会相关股权融资的利好政策。同时，证监会也于近期发布消息将放开符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
我们看到，不少头部房企通过可持续金融机制募集了逾百亿元的融资，所运用的金融工具包括可持续发展挂钩的绿色贷款、绿色债券等。比如，早在2021年1月，新世界发展就订立了《可持续发展挂钩债券框架》，成为全球首家发行可持续发展挂钩美元债券的房地产发展商。
我们相信，2023年房地产企业的融资环境将进一步改善，其中股权融资及绿色融资将成为企业融资的重要工具。
中职信深耕粤港澳大湾区服务众多房地产和建筑行业企业，将从专业角度协助房地产企业做好绿色融资的准备工作，我们将全面分析企业的ESG现状、绿色债券评级及MSCI评级等信息，形成企业信息披露、绿色融资方案和管理行动提升建议，以合规管理和可持续发展为根基，协助推动房地产企业的健康发展。
展望2023年，中央政策将继续着眼于房地产市场底部修复，逐步恢复优质房地产企业和房地产项目的融资功能，以保交楼稳民生。越来越多的房地产企业需要着手向可持续发展转型，通过ESG建设重塑房企信用，并通过绿色融资为房企绿色成本“减负”，并吸引更多有投资绿色资产需求的投资者。
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陈杰 （中职信咨询合伙人，中国注册会计师）
毕业于北京大学光华管理学院，曾担任头部房地产上市公司深圳区域财务总监，拥有逾二十年丰富的房地产财税管理、融资、合规及信息披露经验，主导参与了中国首只公募房地产信托基金——鹏华前海万科REITs研发及发行。
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李炤洋 （中职信咨询合伙人，中国注册会计师，注册税务师、资产评估师、国际内审师）
广东省科技厅财务评审专家、广州市财政局绩效评价专家、广东省三旧改造协会财税专业委员会副主任委员、广州纳税人协会税务专家、广州注册会计师协会第一期高端人才，长期为多家大中型房地产企业提供审计和税务服务。
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